一、引言
     我国的住房制度改革已进行了多年。从公房承租到房改售房又到房改房上市，从福利分房到取消福利实行住房公积金制度又到货币补贴，现在住房已基本实现商品化。房改制度给千家万户特别是工薪阶层和低收入阶层，带来了很大的实惠，使这些阶层的人们实现了拥有属于自己的私有住房的梦想。随着公房的私有化，也不可避免地引发房产纠纷，特别是在婚姻、继承等民事案件纠纷中，关于房改房的分割不仅使案件的当事人纷争不止，就是司法工作者也颇伤脑筋。正确处理好房改房的分割，可以避免引发当事人之间、职工与单位之间诸多矛盾，也有利于建立与我国社会主义市场经济体制相适应的住房制度。本文就以一桩离婚案件中有关房改房的分割而引发的问题，谈一点自己的看法。
    二、案情
    原告李克系某市机关干部，其与被告杨杰于2000年1月19日登记结婚，二人均系再婚，原告无子女，被告带一六岁的女儿。双方婚后的住房系原告单位的房改房。2000年4月原告单位又建新房，原告将原房退回单位，又补钱并用夫妻双方的工龄和名义（被告系个体户，按规定所折工龄为原告的一半），以成本价一次性付款七万多元（给予相应价款的20%的折扣），从单位购得一百二十平方的现有住房一套，2001年2月取得私有房屋产权证，产权证记载房屋所有权人为原告。2005年3月原告以夫妻感情不和为由向法院提出离婚，被告同意离婚但是因其带着女儿生活要求得到房屋，或者对婚后所购房屋进行分割，原告认为房屋是本人单位房改所得，与被告无关拒绝分房。一审法院认为，双方争议的房屋系原告单位以福利性质房改给原告，被告不是原告单位职工无权要求取得房屋，考虑到房屋是婚后取得，应作共同财产分割，判决以当时房改的购房价为标准，由原告将购房价的一半支付给被告，原告分得房屋。
    一审宣判后，被告不服提出上诉，杨杰认为现在的住房应以市场价为标准进行分割。二审法院认为，双方争议的房屋虽然是原告单位的房改房，但是国家的房改政策是，享受住房福利的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方，这种住房的产权属夫妻双方共有，同时，分割应以市场价格为准，方能体现公平原则。于是委托评估机构进行评估（评估价为十九万多元），判决原告取得房屋，以市场评估价的房价将一半房款补偿给被告。
三、分析
 所谓房改房是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。成本价或标准价的产权表明该房屋的占有、使用的权利通常归产权人，但该房屋通常不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。若直接上市交易，有的除需征求原产权单位是否行使优先购买权外，还需补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。现今，随着各地房改房的上市，成本价或标准价的区别已不是很明显，房改房与普通商品房的区别也不是很大。但房改房的买卖价格是一种政策优惠价格，未完全体现房屋的商品价值。房改房首次购房时通常享受了以下优惠：成新折扣（综合考虑房屋拆旧及相关调整系数如层次、朝向等计算房屋价值）、工龄折扣（通常工龄按夫妇双方工龄年限之和计算，每平方米每年折多少元，一方无工作或者是个休的，以另一方工龄的一半为准进行折算）、付款折扣（一次付清住房全部价款的，给予相应价款的20％的折扣等）。房改房有些地方规定也可以继承、赠与或以其他形式转让，但须按国家规定交纳有关费用。我国各地方各部门陆续进行住房制度改革，到九八年已基本实施完毕，现在住房已基本实现商品化。
 四、处理对策与原则
笔者认为，房改房在进行分割处理时，不应单纯以是否为售房单位的职工为标准来决定。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条之规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。这种住房的产权应属夫妻双方共有，夫妻任何一方对这种房改房有平等的处理权。毫无疑问，夫妻双方对这种夫妻共同财产有平等处理权，不管哪一方，其权利都不应受到限制。所以，夫妻双方都有有权获得住房。
根据一定的福利政策所购买的房屋，往往与夫妻双方职务、级别、工作年限等相挂钩，购买价格常远远低于房屋的市场价值，而当初分得房屋的情形又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议十分棘手。在具体个案的处理上应当把握以下几个原则：第一，购房优惠政策夫妻均享原则。房改房不是单位分配给职工个人的、不属职工个人的财产，也不是包含其他家庭成员的家庭共同共有财产，而应是夫妻共有财产。第二，合法、调解原则。家庭纠纷尽量调解、软化矛盾；对诉讼中任何一方采取的不法行为应予以坚决制止，并适当制裁。第三，照顾妇女儿童合法权益原则。要有利于子女健康成长，对抚养子女方应给予照顾，条件基本相同时，应照顾女方。第四，兼顾售房单位的利益原则。特别是部分产权房改房，单位是房屋的按份共有人，析产时，一定要先征求单位意见，以避免新的冲突。第五，具体问题具体分析原则。应具体案情具体对待，充分考虑当事人居住的实际情况，能分开使用的就不要拍卖，灵活运用以上多种原则来处理。审判实践中，常用两种方法：一是变卖分割法，可将房改房以市场价出售再分割价款，二是竞价分割法，当事人在人民法院的主持下，通过公开相互竞价，确定房屋产权归属最高出价方所有，他方得到相应补偿价款的房屋分割方式。
五、房改房分给一方所有后另一方的补偿标准
房改时以市场价购买的住房，离婚时如果分给夫妻一方所有，那么分得住房的一方应按等价原则给予另一方相当于该住房一半价值的补偿。但要注意的是，分割前要扣除有关税费。因为，该房屋进入市场后要按规定交纳税费，税费是不能作为夫妻共同财产分割的。
关于房改时以成本价或标准价格购买的住房分给一方所有后对另一方的补偿标准，实践中的做法也不同。有的是以房子改时的成本价或标准价进行补偿（如前面案件中一审法院的做法），这不能体现房屋的市场价值，对没有分得住房的一方，显然是不公平的。另外，如果房改时是以夫妻一方的工龄计算房价，离婚时的住房分给另一方，以成本价或标准价为准作半价补偿，也明显违背平等原则，损害了迁出一方的利益。
     笔者认为，以成本价或标准价格购买的住房，在分割时以市场价作为补偿标准是恰当的。这不仅能够体现民法公平、平等、等价有偿的基本原则，而且与现行法律的规定也是相吻合的。《婚姻法》及相关的司法解释都有明确的规定，婚姻关系存续期间取得的财产属夫妻共同财产。婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方出资购买的房改房，自然就是共同财产。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二），所倡导的原则也是房改房应当按市场价格进行分割。该解释第19条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。第20条规定：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，可以根据个案的情况、考虑当事人的意愿，采取竞价、评估、拍卖等形式，分得住房的一方应按等价原则给予另一方相当于该住房一半价值的补偿。本案二审法院的作法是十分正确的。
    最后需要说明的是，对未取得产权证的房屋的处理。如前所述，购房者如果没有取得房屋所有权证和土地使用权证，则不能视为实际取得了产权。在这种情形下，只能对房改所交款进行分割。对婚后双方共同出资的，或婚前一方借资购房而婚后双方共同偿还的，可将房改款作为夫妻共同财产予以分割。
                                              （新疆四维律师事务所  肖建新）