关键词: 维修义务，自行维修，物之瑕疵责任 
    内容提要: 出租人承担维修义务，除租赁物有维修的必要性与可能性外，还须租赁物瑕疵因不可归责于承租人的事由所致。从性质来看，维修兼有义务属性与权利属性，不是主给付义务，修缮义务产生并也不意味着出租人违约。出租人之所以原则上承担维修义务，主要是由于出租人承担用益状态维持义务这一主给付义务所决定的。在美国住房租赁法上，维修问题经历了从实行承租人自慎规则到出租人承担适居性默示担保义务的变化，也可部分说明其缘由。当出租人未履行维修义务时，除发生承租人自行维修这一特别法律效果外，还产生承租人可解除合同并要求损害赔偿、行使后履行抗辩权等一般法律效果。我国各级法院就租赁物的维修问题积极地从事法律解释或法之续造，其促进法律进步之功，不容忽视。
 
 
　　租赁物的维修是租赁合同中一个十分重要的问题，我国《合同法》第220～221条对租赁物的维修作出了相对详尽的规定。这两个条文的表述较为简单，似乎理解适用不存在什么难度，学界对此所作的研究也十分有限。但问题却并没有想象的那么简单。如维修义务发生的条件是什么？它属于什么性质的合同义务？它与租赁物的物之瑕疵担保责任是什么关系？……可谓是“问题重重”。在我国司法实践中，法院依据这两个条文做出了大量判决，在这些判决中，有不少是值得商榷的，由此凸显的问题需要反思；也有不少是值得称道的，这些司法智慧有待总结。笔者拟将理论结合实践，就上述问题展开较系统的研究，以期为维修义务制度的准确理解与妥当适用略尽绵薄之力。
　　一、维修义务的发生要件
　　维修义务（Instandhalrungspflicht），也称为修缮义务，是指租赁物毁损致不适合于约定的使用、收益的状态时，出租人应予修复的义务。[1]我国《合同法》第220～221条对此有明文规定。第220条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”据此，维修义务的承担有两种情形：一是由承租人承担，但这仅限于当事人有明确约定的特定场合；二是由出租人承担，这属于一般情形，本文也以此为阐述重点。
　　《合同法》第220条对出租人的维修义务未设置任何条件限制，这是否意味着出租人无论在何种条件下皆负有维修义务？如此解释显然不妥当，如租赁物已毁损殆尽，根本没有修复可能，此际要求出租人维修实在是强人所难。因此，必须厘清出租人维修义务的发生条件。笔者认为，出租人承担维修义务，必须具备以下条件：
　　（一）具有维修的必要性
　　“必要性”是指如果出租人不维修，则租赁物就无法达到约定的用途状态。如果租赁物虽然有所损坏，但并不影响承租人使用收益的，则不具有维修的必要性，承租人并不负有维修义务。如租赁屋墙壁出现裂缝，出租人自然负有维修义务，但如果仅门窗表面的油漆轻微脱落，并不妨碍其使用，出租人就无须承担维修义务。必要性的认定，应根据当事人约定、合同目的、交易观念等加以判断。如同样是外观瑕疵，若属特别重视外观的租赁，则外观的轻微毁损即可能成立出租人的维修义务，但若属非特别重视外观的租赁，则出租人不负维修义务。
　　（二）具有维修的可能性
　　1．何谓维修可能性
　　维修义务的发生以租赁物具有维修可能性为要件。维修不能，包括事实不能与经济不能。前者是指维修在技术上或物理上不可能，如承租人承租的房屋倒塌；后者是指维修在事实上虽然可能，但在经济上则耗费过巨，致使维修几乎等同于重建或者无法期待出租人维修。经济不能最直观的表现就是，维修所获效果显然不足以弥补修缮费用。无论事实不能还是经济不能，出租人皆无维修义务。维修不能还可分为全部不能与一部不能。当维修全部不能时，出租人显然无维修义务；而当维修一部不能时，若租赁关系仍存续，则就剩余部分，出租人仍负有维修义务。“无论因可归责或不可归责于出租人之事由而一部修缮不能者，如出租人继续将残余之部分租给承租人，则出租人应持续不断注意残余部分（尤其为房屋）之安全性，并于有危及承租人安全之虞时，采取必要之修缮措施，以维护承租人之生命财产安全。”[2]
　　[案例1]在克梦妮贸易有限公司诉中金典当有限公司租赁房屋纠纷案中，[3]法官认为，在地铁施工影响出现后，房屋整体损坏的情况已经为地铁施工进度所左右，在地铁施工的持续性影响终止前，房屋无法由当事人自行维修，且相关方面已经提出了专业的维修方案，专业鉴定也明确只有待地铁施工完成后才能进行有效修复。因此，克梦妮公司在诉讼时已不具备履行维修义务的客观条件，不能判决由其承担直接的维修义务。[4]
　　该案中，房屋维修在技术上是可能的，但在经济上则不具有可能性，因为若要维修成功，除非放弃地铁施工，但这无疑会付出高昂的经济代价。当然，本案的经济不能并不是永久不能，仅一时不能而已，地铁施工完毕后，出租人仍应承担维修义务。上述实务意见是妥当的。
　　2．租赁物毁损灭失与维修可能性
　　值得研究的是，租赁物毁损灭失的场合，出租人是否还负有维修义务？或者说，是否属于《合同法》第221条所称“租赁物需要维修”的情形？
　　[案例2]在通宁公司诉恒泰公司租赁合同纠纷案中，二审法院认为，合同约定恒泰公司负有房屋和设备的维修保养义务系基于合同履行期间使用租赁物所产生的正常合理义务，对因雪灾这一不可抗力因素造成的租赁物的损坏，承租人恒泰公司不应负担过分的维修保养义务，且恒泰公司提供的现场图片表明租赁物坍塌损坏严重，已无修复的可能，恒泰公司租赁合同的目的已不能实现。[5]
　　该案建立了这样的规则：租赁物毁损灭失的，出租人不负有维修义务。此种见解甚为妥当。租赁物毁损灭失时，租赁物无维修的可能性，此时不发生出租人的维修义务问题，而涉及出租人是否负有重建义务或者新造义务的问题。
　　（三）租赁物瑕疵须非可归责于承租人的事由所致
　　《合同法》第220条不仅对必要性、可能性未设明文，对归责事由也未作任何限制。租赁物瑕疵或毁损，可能因可归责于出租人或承租人的事由所致，可能因（不）可归责于双方的事由所致。是否出租人均应承担维修义务？对此，需要分别判断。
　　1．租赁物瑕疵的发生不可归责于双方当事人
　　当租赁物瑕疵因可归责于出租人的事由所致时，出租人显然负有维修义务。当租赁物瑕疵的发生不可归责于双方当事人时，出租人是否应承担维修义务？我国《合同法》对此未作明文规定。依各国通说，出租人仍负有维修义务。“使用租赁的承租人可以请求除去以后出现的瑕疵，而这与出租人是否对这些瑕疵具有过错无关。”[6]“导致必须修缮的原因，即使是天灾地变等不可抗力，也仍然有修缮义务。”[7]笔者认为，该通例具有合理性。既然《合同法》第220～221 条对出租人承担维修义务未设可归责性要求，我国民法理论自不必作茧自缚。而且，在租赁关系存续期间，出租人一般性地负有用益状态维持义务，只要因租赁物有瑕疵致该义务难以维续，出租人即应加以消除，修缮义务为用益状态维持义务的具体化呈现，其发生自不应以瑕疵的产生是否可归责于双方当事人为断。总之，出租人维修义务的发生不以可归责于出租人为要件，出租人有过错固然应维修，出租人无过错也应承担维修义务。“需要修缮的状况不必是因归责于出租人的事由而产生的。也可以是因天灾、不可抗力而产生的。”[8]正是由于这一原因，有学者指出，“修缮义务实具有类似担保责任之性质。”[9]
　　[案例3]在刘某诉吴某租赁合同纠纷案中，一审法院认为，虽然吴某辩称漏水是由于业委会统一进行平改坡引起的，故其不承担漏水的责任，但由于吴某是房屋的所有权人，而刘某与吴某是租赁合同的主体，因此即使漏水是其他原因引起的，吴某仍理应对漏水产生的后果承担责任。根据刘某的陈述及现场查看，刘某承租的房屋确实存在漏水现象，墙体上的粉刷也出现不同程度的损坏，因此吴某理应对此进行维修。[10]
　　该案的意旨表明，即使房屋漏水是第三人原因所致，出租人仍应承担维修义务，也就是说，判决并未因出租人对房屋漏水无过错而免除出租人承担维修义务。法院的做法符合世界范围内立法的普遍立场。
　　2．租赁物瑕疵的发生可归责于承租人
　　当租赁物瑕疵是因可归责于承租人的事由所致时，应由谁维修？对此，中外学者均存在着两种歧异的观点。肯定说认为，出租人仍负有维修义务。“因归责于承租人的事由而产生时，稍有问题，但应当解释为仍负担修缮义务，而出租人可以另外以承租人的保管义务违反为理由请求损害赔偿。”[11]否定说认为，出租人不负有维修义务。“盖以瑕疵或损害之发生，如承租人为不可归责者，则承租人违反善良管理人注意义务，本身应负债务不履行责任，出租人既可终止租约，亦得请求损害赔偿，如谓承租人仍有修缮请求权，法律评价上，难免轻重失据。”[12]
　　在我国大陆，同样存在着对立观点。崔建远教授认为，“视维修为单纯地消除租赁物的瑕疵，维修义务仅为消除租赁物瑕疵的义务，至于维修费用，则由造成租赁物毁损的过错一方负担，那么，只要租赁物毁损，就应由出租人负责维修，即使该毁损系由可归责于承租人的原因所致，也应如此。”[13]简言之，出租人负有维修义务，即使承租人有过错也不例外，仅于此情形由承租人承担维修费用而已。王利明教授则认为，“如果在因承租人的原因造成租赁物的损害，要求出租人承担维修义务，则不仅对出租人不公平，而且容易引发道德风险，毕竟财产不在其直接掌控之下，难以判断损害的原因究竟是如何造成的。”[14]笔者认为，肯定说确实有简化维修义